Tính đến thời điểm hiện nay, pháp lý quy định về việc mua đấu giá nhà đất bị kê biên để Thi hành án mới chỉ được quy định ở Luật thi hành án dân sự năm 2008 (THADS) và Nghị định số 17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản (NĐ 17). Do văn bản điều chỉnh về vấn đề này còn hạn chế, cộng thêm việc chưa có chế tài xử phạt cụ thể, dẫn đến tình trạng người mua đấu giá nhà đất qua cơ quan thi hành án gặp phải rất nhiều bất cập và rủi ro.
Với tâm lý “mua của nhà nước sẽ yên tâm”, nhưng trên thực tế, khi mua xong tài sản đấu giá THADS thì người mua bắt đầu phải đối mặt với rất nhiều bất cập, rủi ro đằng sau, đó là:
Thứ nhất: Người phải thi hành án không giao nộp giấy tờ sở hữu nhà đất để gây khó dễ cho người mua nhà đất thực hiện quyền sở hữu:
Theo quy định tại Điều 111, Luật THADS thì khi kê biên quyền sử dụng đất, Chấp hành viên yêu cầu người phải thi hành án, người đang quản lý giấy tờ về quyền sử dụng đất phải nộp các giấy tờ đó cho cơ quan thi hành án dân sự.
Tuy nhiên, nếu người phải thi hành án, người đang quản lý giấy tờ về quyền sử dụng đất không giao nộp thì cũng không có biện pháp cưỡng chế, chế tài nào đối với họ. Vì vậy, đây chính là nguyên nhân dẫn đến rủi ro cho người mua đấu giá nhà đất sau này.
Mặc dù, theo các quy định của Luật THADS và NĐ 17về bán đấu giá tài sản, người mua đấu giá sẽ được cơ quan nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở đối với nhà đất đã mua đấu giá nhưng do không thể thu hồi lại Giấy tờ sở hữu cũ đã cấp cho người phải thi hành án nên quyền lợi của họ cũng không được đảm bảo.
Chủ cũ (người phải thi hành án) lợi dụng Giấy tờ sở hữu cũ để cản trở việc thực hiện quyền của chủ sử dụng, chủ sở hữu hợp pháp của người mua đấu giá: Làm đơn từ khiếu nại có tranh chấp tại nhà đất đã được bán đấu giá để cản trở chủ mới (người mua đấu giá) thực hiện việc cho thuê, chuyển nhượng…..đối với nhà đất đã mua.
Khoản 4, điều 8 của NĐ 58/2009/NĐ-CP có quy định: “Tài sản đã được giao trên thực tế cho người được nhận tài sản và người đó đã ký nhận vào biên bản giao, nhận tài sản nhưng sau đó bị đương sự chiếm lại thì cơ quan thi hành án dân sự không có trách nhiệm giao lại tài sản cho người được nhận tài sản. Người đã nhận tài sản có quyền yêu cầu Ủy ban nhân dân hoặc cơ quan có thẩm quyền giải quyết”.
Đây chính là bất cập rất lớn từ phía cơ quan THADS, rất nhiều người phải thi hành án (chủ cũ) đã lợi dụng điều này để chiếm dụng nhà đất đã thi hành án. Có thể nói, sau khi bàn giao nhà đất, cơ quan Thi hành án đã “xong việc”, khi có tranh chấp hay chiếm dụng về nhà đất thi hành án, thì người đã nhận tài sản có quyền yêu cầu UBND hoặc cơ quan có thẩm quyền giải quyết. Vậy, cơ quan có thẩm quyền ở đây là cơ quan nào? Trình tự giải quyết ra sao?
Thứ hai: Người phải thi hành án không bàn giao nhà.
Rất nhiều người, mua nhà đấu giá Thi hành án đang rơi vào tình trạng tiền đã trả, giấy tờ đã hoàn thiện, nhưng vẫn chưa nhận được nhà do chưa cưỡng chế được chủ cũ bàn giao nhà cho cơ quan thi hành án.
Trên thực tế, hiện nay vẫn chưa có chế tài cụ thể nào cho vấn đề này, để xử lý đối với những trường hợp gây khó khăn, không bàn giao nhà cho cơ quan thi hành khi bị cưỡng chế.
Thứ ba: Nhà đất đã mua đấu giá có quyết định kháng nghị theo thủ tục Giám đốc thẩm:
Theo quy định của điều 288, Bộ Luật tố tụng dân sự năm 2005 có quy định: “Thời hạn kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm là trong thời hạn ba năm, kể từ ngày bản án, quyết định của Toà án có hiệu lực pháp luật”.
Điều 284 Bộ luật Tố tụng dân sự sửa đổi năm 2011 quy định về phát hiện bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật cần xem xét lại theo thủ tục giám đốc thẩm như sau:“Trong thời hạn một năm, kể từ ngày bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật, nếu phát hiện vi phạm pháp luật trong bản án, quyết định đó thì đương sự có quyền đề nghị bằng văn bản với những người có quyền kháng nghị quy định tại Điều 285 của Bộ luật này để xem xét kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm”.
Như vậy, sau khi bản án có hiệu lực pháp luật, cơ quan Thi hành sẽ tiến hành các thủ tục kê biên nhà đất để thi hành án và tổ chức bán đấu giá nhà đất. Sau khi hoàn tất các thủ tục bán đấu giá, người mua đã có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, đất mới nhưng lại không được bàn giao nhà, đất do nhà đất này đang có quyết định kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm.
Hay nói một cách khác đó là, tài sản mua đấu giásẽbị treovì… kháng nghị. Đấu giá xong, tài sản chưa kịp nhận thì có kháng nghị của cơ quan có thẩm quyền, sau đó án bị hủy. Vòng quay tố tụng trở lại từ đầu. Đợi được đến khi Tòa phân giải xong phải mất rất nhiều năm. Người mua đấu giá chẳng biết kêu ai khi không thể tìm ra ai là người có lỗi.
Thứ tư: Tải sản đã mua qua đấu giá bị coi là “có tranh chấp”
Một trong những bất cập lớn nhất trong quy định pháp luật đất đai hiện nay đó chính là vấn đề “có tranh chấp về quyền sử dụng đất”. Theo các quy định hiện hành thì nếu một thửa đất bị coi là “có tranh chấp về quyền sử dụng đất” thì người sử dụng đất sẽ bị hạn chế rất nhiều về quyền sử dụng, quyền định đoạt đối với thửa đất của mình.
Vấn đề bất cập ở chỗ là các văn bản pháp luật không có quy định cụ thể và các cơ quan quản lý hành chính nhà nước về đất đai cũng không có cơ sở, căn cứ nào để xác định cụ thể trường hợp nào thì được coi là “có tranh chấp về quyền sử dụng đất”. Tất cả đều chỉ căn cứ vào cơ sở duy nhất đó là “có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai của người dân” và không cần đánh giá đơn đó có cơ sở, có căn cứ pháp luật hay không? Người làm đơn đó có quyền sử dụng hoặc có căn cứ về việc được quyền sử dụng thửa đất đó hay không?
Đây chính là kẽ hở lớn để một số người dân lợi dụng để gây khó khăn, gây cản trở cho chủ sử dụng đất hợp pháp và việc cơ quan quản lý hành chính nhà nước về đất đai địa phương (UBND cấp phường, xã, quận, huyện…) không có biện pháp giải quyết triệt để dẫn đến việc gây ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sử dụng đất.
Trong trường hợp người mua đấu giá nhà đất cũng tương tự, do vấn đề bất cập quá lớn nêu trên mà quyền lợi của người mua đấu giá nhà đất bị ảnh hưởng rất nhiều. Trên thực tế, rất nhiều người mua đấu giá nhà đất bị chủ cũ gây khó dễ trong việc thực hiện các quyền lợi hợp pháp của mình, mặc dù đã được Nhà nước công nhận qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới, ngoài việc tổ chức cưỡng chế để được nhận nhà đất đã mua. Rất nhiều chủ cũ đã liên tục làm đơn từ tranh chấp đến UBND phường, quận để cản trở chủ mới thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở như cho thuê, chuyển nhượng …
Để khắc phục những bất cập và hạn chế, phòng ngừa rủi ro từ việc mua nhà đất quan cơ quan thi hành án, thì cần phải có các biện pháp và chế tài.
Vì vậy, để hạn chế rủi ro cho người mua nhà đất đấu giá thì cơ quan hành chính nhà nước cần phải có những biện pháp và chế tài cụ thể cho những trường hợp này.
Thứ nhất: Đối với việc không thu hồi (được) Giấy tờ sở hữu của người phải thi hành án:
Khi cấp Giấy tờ sở hữu mới cho người mua đấu giá thì ngoài Quyết định cấp nên ban hành thêm Quyết định hoặc bổ sung thêm nội dung về việc hủy bỏ giá trị pháp lý, hiệu lực của Giấy tờ sở hữu cũ đã cấp.
Thứ hai: Trường hợp người phải thi hành án (chủ cũ) không bàn giao nhà đất:
Cơ quan thi hành án cần tiến hành các biện pháp cưỡng chế thi hành án, yêu cầu người phải thi hành án bàn giao nhà.
Hiện nay, đã có Thông tư liên tịch 03/2012/TTLT-BTP-BCA của Bộ Tư pháp, Bộ Công an (có hiệu lực pháp luật từ ngày 15/5/2012) về việc phối hợp thực hiện cưỡng chế thi hành án dân sự. Tuy nhiên, để Thông tư này đi vào đời sống và thực sự có hiệu quả, thì cần có sự phối kết hợp chặt chẽ giữa các cơ quan liên quan để cùng nhau có phương án giải quyết.
Bên cạnh đó, cần xây dựng chế tài xử lý, đối với những trường hợp chậm thi hành án hoặc không chấp hành thi hành án khi đã bị cưỡng chế.
Thứ ba: Người mua tài sản nhà đất đấu giá sau khi đã hoàn thiện các thủ tục pháp lý, đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu thì có quyết định kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm:
Thực tế cho thấy Người mua được tài sản đấu giá, họ không cần biết có kháng nghị hay không, chỉ biết rằng họ đã bỏ tiền ra để mua tài sản của cơ quan nhà nước theo đúng thủ tục quy định, nhưng lại không nhận được quyền lợi của mình. Vì thế, việc khiếu nại diễn ra dai dẳng, phức tạp. Nhiều cấp, ngành phải vào cuộc mất nhiều thời gian và công sức nhưng nhiều vụ lại bế tắc. Trong trường hợp này có thể nói THA cũng chính là “nạn nhân” khi họ trở thành bị đơn bất đắc dĩ.
Thận trọng trong kháng nghị, chỉ kháng nghị khi có căn cứ pháp luật, kháng nghị cần kịp thời, đúng luật., đó là những việc cần làm. Trong đó đặc biệt lưu ý đến những vụ THA đã xong, quá trình bán đấu giá tài sản đã kết thúc, việc kháng nghị là không cần thiết, có thể ảnh hưởng đến an ninh chính trị tại địa phương…
Thứ tư: Bất cập về việc xác định thế nào là “có tranh chấp về quyền sử dụng đất?
Đối với việc chủ cũ (người phải thi hành án) có đơn từ tranh chấp về quyền sử dụng đất đối với nhà đất đã bị kê biên, bán đấu giá để thi hành án thì đây không thể coi là trường hợp “có tranh chấp về quyền sử dụng đất” bởi vì:
– Người mua đấu giá nhà đất bị kê biên thi hành án được Nhà nước công nhận và bảo vệ quyền sở hữu hợp pháp của họ đối với tài sản đã mua thông qua việc bán đấu giá hợp pháp (quy định tại khoản 1 điều 106 Luật thi hành án dân sự 2008). Chủ cũ (người phải thi hành án) không còn bất kỳ quyền gì liên quan đến nhà đất đã được bán đấu giá.
– Đây là trường hợp bán đấu giá tài sản bị kê biên để đảm bảo thi hành án, tức là nó thực hiện phán quyết của một bản án, quyết định của Tòa án hoặc Trọng tài thương mại đã có hiệu lực pháp luật.
Để chứng minh cho việc “có tranh chấp về quyền sử dụng đất” trong trường hợp này, thì người chủ cũ phải có căn cứ rõ ràng, phải xuất trình được Quyết định giám đốc thẩm về việc hủy bỏ hiệu lực của bản án, quyết định đã có hiệu lực của Tòa án (căn cứ để thi hành án) và/hoặc có Thông báo thụ lý vụ án của TAND cấp có thẩm quyền về tranh chấp liên quan đến nhà đất đó như: Tranh chấp liên quan đến tài sản bị cưỡng chế để thi hành án theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự hoặc Tranh chấp về kết quả bán đấu giá tài sản, thanh toán phí tổn đăng ký mua tài sản bán đấu giá theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự (theo quy định mới của Luật tố tụng dân sự năm 2011) thì UBND cấp phường, quận mơí có căn cứ xác định nhà đất đã bán đấu giá là “có tranh chấp về quyền sử dụng đất” để hạn chế các quyền sử dụng, định đoạt của người mua đấu giá nhà đất bị kê biên thi hành án.
ĐOÀN LUẬT SƯ HÀ NỘI
CÔNG TY LUẬT DRAGON
Giám đốc - Thạc sĩ Luật sư: Nguyễn Minh Long Công ty luật chuyên:Hình sự - Thu hồi nợ - Doanh nghiệp – Đất Đai – Trọng tài thương mại – Hôn nhân và Gia đình.
Văn phòng luật sư quận Cầu Giấy: Phòng 6 tầng 14 tòa nhà VIMECO đường Phạm Hùng, phường Trung Hòa, quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội.
Văn phòng luật sư quận Long Biên: Số 24 ngõ 29 Phố Trạm, Phường Long Biên, Quận Long Biên, Hà Nội
Điện thoại: 1900 599 979 / 098.301.9109
Email: dragonlawfirm@gmail.com
Hệ thống Website:
www.vanphongluatsu.com.vn
www.congtyluatdragon.com
www.luatsubaochua.vn
www.dragonlaw.vn
#luatsubaochua #luatsutranhtung #luatsuhinhsu #luatsudatdai
