Đây là vụ án dân sự thuộc trường hợp quy định tại khoản khoản 3 và khoản 9 Điều 26 Bộ Luật tố tụng dân sự năm 2015: “Tranh chấp về dân sự, HĐDS và Tranh chấp về đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai…”. Thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo quy định tại khoản 1 Điều 35 Bộ Luật tố tụng dân sự hiện nay. Do đó, sau các lần hòa giải không thành, các bên không thỏa thuận, thương lượng được với nhau, TAND TP. Sầm Sơn đưa vụ án ra xét xử. Về nội dung như sau:
Ngày 21/12/2015, UBND thị xã Sầm Sơn ra Quyết định số 3991/QĐ-UBND phê duyệt cho ông Lường Văn Lọc 07 (bảy) lô đất tái định cư (số 01,02,03,04,05,06,07).
Do điều kiện khó khăn nên ông Lường Văn Lọc đã nộp tiền sử dụng đất trước 03 lô tái định cư (05, 06, 07) và đến ngày 01/03/2016 được UBND thị xã Sầm Sơn ra Quyết định 520/QĐ – UBND giao cho gia đình ông Lọc 03 lô đất (05, 06, 07) và đến ngày 07/03/2016, ông Lường Văn Lọc bán cho ông Nguyễn Văn Toan ở Nga An, Nga Sơn 03 lô đất (05, 06, 07).
Các chứng cứ tài liệu, quy định pháp luật cho thấy, vợ chồng ông Lường Văn Lọc không tham gia vào các giao dịch mua bán/chuyển nhượng và ký kết các hợp đồng mua 07 lô đất tái định cư ngày 26/12/2014 đối với Chị em bà Vũ Thị Tờ, ông Vũ Như Định. Bởi lẽ, đây là các Hợp đồng khống được dựng lên từ khi gia đình ông Lọc chưa được giao đất. Tháng 12/2015 mới có quyết định phê duyệt phương án tái định cư, lúc này vợ chồng ông Lọc còn chưa được giao đất nhưng hợp đồng lại lập từ tháng 12/2014 (trước 01 năm). Mặt khác, hợp đồng lại không được công chứng, chứng thực, không có xác nhận của cơ quan Nhà nước.
Vì vậy, Đây là hợp đồng giả mạo, trái pháp luật không có giá trị pháp lý, bị vô hiệu hoàn toàn về nội dung, hình thức. Đề nghị HĐXX không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, tuyên hủy HĐ chuyển nhượng quyền sử dụng đất 26/12/2014.
Chúng tôi là Luật sư Nguyễn Minh Long, Nguyễn Trung Tiệp – Thuộc Công ty Luật Dragon – Đoàn luật sư Hà Nội. Nhận đơn mời luật sư của bị đơn và được sự chấp thuận của TAND TP. Sầm Sơn, tỉnh Thanh Hóa. Chúng tôi có mặt trong phiên tòa hôm nay với tư cách là người bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp cho ông Lường Văn Lọc, bà Nguyễn Thị Mùi trong vụ án “Tranh chấp HĐCN QSDĐ”
Qua trao đổi làm việc với các đương sự, nghiên cứu hồ sơ vụ án và phần thẩm vấn, xét hỏi công khai tại phiên tòa sơ thẩm hôm nay. Chúng tôi trình bày bản luận cứ bảo vệ với những nội dung, quan điểm pháp lý như sau:
Về nguồn gốc đất của bị đơn – Lường Văn Lọc.
Một là: UBND thị xã Sầm Sơn ra Quyết định số 3991/QĐ-UBND ngày 21/12/2015, phê duyệt bố trí tái định cư cho gia đình ông Lường Văn Lọc 07 lô đất ở khu tái định cư (TĐC) 2m vị trí số 01, 02, 03, 04,05, 06, 07 ở dọc đường Trần Nhân Tông, khu TĐC Hồng Thắng II. Theo đó, ngày 1/3/2016, UBND thị xã Sầm Sơn mới ra quyết định 520 giao cho gia đình ông Lọc 3 lô đất số 05,06,07 còn lại 04 lô 01,02,03,04 đã phê duyệt theo quyết định 3991 vẫn chưa giao.
Hai là: ngày 12/01/2016, UBND thị xã Sầm Sơn mới có quyết định bố trí tái định cư cho gia đình ông Lường Văn Lọc theo quyết định số 135/QĐ-UBND. Sau đó, quyết định 520/QĐ –UBND ngày 01/03/2016 thay thế cho quyết định số 135/QĐ-UBND ngày 12/01/2016 của UBND thị xã Sầm Sơn vì tờ trình số 22/TTr/TNMT ngày 11/1/2016 cùng do ông Nguyễn Thế Hùng – Chuyên viên Phòng TNMT thị xã tham mưu trình cấp cho ông Lọc 07 lô đất, sau lại tham mưu cấp 03 lô đất cho ông Lọc.
Như vậy, đây là lỗi của cán bộ, công chức và của phòng TNMT thị xã Sầm Sơn làm câu chuyện chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng ông Lọc, bà Mùi đối với ông Nguyễn Văn Toan diện tích 400 m2 tại thửa đất 586 + 587 + 588, tờ bản đồ số 29 tương ứng với lô 5 + 6 + 7 là trái với Điều 168 Luật đất đai 2013.
Chúng tôi cho rằng: trường hợp nếu Quyết định 520/QĐ –UBND ngày 01/03/2016 nếu là sai thì người làm sai không chỉ có ông Nguyễn Thế Hùng bởi vì ông Hùng không có quyền ký, quyết định mà chỉ là người soạn thảo văn bản, người ký Quyết định 520 là ông Phạm Văn Tuấn – PCT UBND thị xã Sầm Sơn phải là người chịu trách nhiệm chính khi ký quyết định sai gây hậu quả nghiêm trọng.
Về hợp đồng CNQSDĐ ngày 26/12/2014.
Chúng tôi nhận thấy hợp đồng CNQSDĐ ngày 26/12/2014 là không đúng và không có giá trị pháp lý bởi những lý do sau đây:
Một là: hợp đồng mua bán đất này được ký ngày 26/12/2014 (không có công chứng, chứng thực, hay người làm chứng), trong khi UBND thị xã Sầm Sơn có quyết định bố trí tái định cư cho gia đình ông Lường Văn Lọc theo theo quyết định 135/QĐ-UBND ngày 12/01/2016 (sau thời điểm làm hợp đồng mua bán đất hơn 01 năm). Như vậy, tại thời điểm ngày 26/12/2014, gia đình ông Lọc chưa được UBND thị xã Sầm Sơn bố trí tái định cư, chưa nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước, gia đình ông Lọc còn không biết mình được bố trí tái định cư ở đâu, thì làm sao có quyền mua bán những mảnh đất này được. Nếu theo suy luận logic và thực tế khách quan thì đây là một điều rất vô lý về mặt thời gian xác lập của hợp đồng.
Hai là: hợp đồng mua bán đất ngày 26/12/2014 do bên phía chị em bà Vũ Thị Tờ, ông Vũ Như Định cung cấp cho UBND thị xã Sầm Sơn tại khoản 1 Điều 2 của HĐ có ghi rõ là: Việc chuyển nhượng các lô đất (1+2+3+4), còn ba lô (5+6+7) đổi đất với số tiền thanh toán là 4.505.280.000 đồng.
Như vậy giá trị thanh toán mua bán đất chỉ có giá trị trên 04 lô đất (1+2+3+4), còn ba lô (5+6+7) là đổi đất chứ không phải mua bán. Tuy nhiên, tại kết luận số 1812/TBKL – UBND ngày 02/8/2016 của UBND thị xã Sầm Sơn lại kết luận gia đình ông Lọc chuyển nhượng 07 lô cho ông Vũ Như Định với giá trị 4.505.280.000 đồng là không đúng. Vì nếu ông Lọc và ông Định có quan hệ mua bán, đổi đất cho nhau như trong hợp đồng thì hai bên phải xác lập những thủ tục mua bán thông thường như đặt cọc để cam kết thực hiện giao dịch, nhờ bên thứ 3 làm chứng và có xác nhận của chính quyền địa phương hoặc được công chứng. Song xem xét về mặt nội dung, hình thức của hợp đồng đều không tuân thủ theo quy định của pháp luật. Điều này hoàn toàn trái ngược với giá trị chuyển nhượng rất lớn đến hơn 4 tỷ của hợp đồng. Là những người mua bán, kinh doanh sành sỏi hai bên không thể không biết những thủ tục pháp lý đó.
Ba là: hợp đồng mua bán mà bà Vũ Thị Tờ cung cấp không có thời hạn, phương án trả tiền, đổi đất cụ thể. Gia đình ông Lọc chưa từng nhận được một đồng tiền nào, một mảnh đất nào từ việc mua bán, đổi đất của hợp đồng nói trên.
Về cơ sở pháp lý
Một là: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 26/12/2014 nhưng đến ngày 12/01/2016 ông Lường Văn Lọc mới có Quyết định giao đất đối với 7 lô đất tái định cư tại khu tái định cư 2 – mặt bằng tái định cư Hồng Thắng.
Như vậy, vào thời điểm ký kết hợp đồng, hợp đồng này đã bị vô hiệu do không có đối tượng của hợp đồng. Hơn nữa, đây là một loại tài sản hình thành trong tương lai. Vì vậy, không có đối tượng thì các bên không thể tham gia các giao dịch mua bán, chuyển nhượng với nhau được.
Hai là: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 26/12/2014 không đáp ứng đủ điều kiện của bộ luật dân sự, bộ luật đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành hướng dẫn về giao dịch liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất, các điều kiện đối với giao dịch chuyển quyền sử dụng đất:
– Theo quy định tại khoản 1 Điều 168 và điểm a khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 thì người sử dụng đất chỉ được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trong vụ việc này, ông Lường Văn Lọc chưa có quyết định giao đất đối với các lô 1, 2, 3, 4 khu TĐC Hồng Thắng 2 cũng như chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử đụng đất đối với các lô đất tái định cư này nên ông Lọc hoàn toàn không có quyền để thực hiện việc chuyển quyền sử đụng dất.
– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được công chứng, chứng thực là vi phạm khoản 2 Điều 689 Bộ luật dân sự 2005.
Ba là: vào thời điểm bà Tờ trồng cây và xây dựng nhà cấp 4 trên diện tích đất đang tranh chấp, ông Lọc đã phản đối và có các đơn đề nghị UBND phường Quảng Cư và UBND thị xã Sầm Sơn giải quyết. Theo yêu cầu của ông Lọc, ngày 02/08/2016, UBND thành phố Sầm Sơn ban hành kết luận số 1809/KL-UBND “Kết luận nội dung đơn tố cáo và đề nghị của ông Lường Văn Lọc, ông Nguyễn Văn Toan, bà Vũ Thị Tờ.”, theo đó, UBND thành phố Sầm Sơn kết luận việc tự ý xây dựng của bà Tờ là sai.
Bốn là: cũng theo kết luận số 1809/KL-UBND của UBND thành phố Sầm Sơn liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Lọc và ông Toan:
“Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 204/01/2016/TP-CC-SCC ngày 07/03/2016 được văn phòng công chứng Tín Việt công chứng căn cứ quyết định số 520/QĐ-UBND ngày 01/03/2016 và biên bản bàn giao đất ngày 01/03/2016 cho ông Lường Văn Lọc và bà Nguyễn Thị Mùi để làm thủ tục chuyển nhượng QSDĐ cho ông Nguyễn Văn Toan diện tích 400,2m2 tại thửa 586, 587, 588, tờ bản đồ 29 là trái với Điều 168 Luật đất đai 2013.
Thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho ông Nguyễn Văn Toan.
Thu hồi và hủy bỏ Quyết định số 520/QĐ-UBND ngày 01/03/2016 của UBND thị xã Sầm Sơn, biên bản giao đất ngày 01/03/2016 và Quyết định số 851/QĐ-UBND ngày 31/3/2016 về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho ông Nguyễn Văn Toan.”
Như vậy, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Lọc và ông Toan được UBND thành phố Sầm Sơn đánh giá là vô hiệu do ông Lọc chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông Toan. Cho nên, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Lọc với ông Vũ Như Định cũng vô hiệu.
Không có căn cứ để xác định bà Tờ đã đưa khoản tiền chênh 400tr/4 lô đất tái định cư cho ông Lọc bởi:
“- Tại Bút lúc 257 ngày 25/09/2018 – Biên bản về việc trích, ghi tài liệu, ông Long trình bày: “Bà Tờ lúc đầu chỉ mua 04 lô vì giá đắt, tổng cộng là 4 lô, 400 triệu đồng, hai bên đã giao dịch xong, tôi không để ý bà Tờ đưa tiền cho ông Lọc thế nào…. Khi giao dịch 4 lô đất 1, 2, 3, 4 bà Tờ có đưa 400 triệu cho ông Lọc không thì tôi không nhớ.”
– Biên bản trích, ghi tài liệu ngày 25/09/2018: (Bút lục 255) ông Long trả lời: Việc giao dịch giữa bà Tờ và ông Lọc là hoàn toàn có cơ sở, có việc thỏa thuận tiền, cụ thể không biết. Ông Hưng trả lời: Việc giao dịch là có thật, còn có giao tiền, nhận tiền thì tôi không biết.”
Như vậy, ông Long và ông Hưng chỉ làm chứng cho việc có giao dịch mua bán đất giữa ông Lọc và ông Định còn không xác định được cụ thể nên không thể làm chứng cho việc bà Tờ đã đưa tiền cho ông Lọc.
ĐOÀN LUẬT SƯ HÀ NỘI
CÔNG TY LUẬT DRAGON
Giám đốc - Thạc sĩ Luật sư: Nguyễn Minh Long Công ty luật chuyên:Hình sự - Thu hồi nợ - Doanh nghiệp – Đất Đai – Trọng tài thương mại – Hôn nhân và Gia đình.
Văn phòng luật sư quận Cầu Giấy: Phòng 6 tầng 14 tòa nhà VIMECO đường Phạm Hùng, phường Trung Hòa, quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội.
Văn phòng luật sư quận Long Biên: Số 24 ngõ 29 Phố Trạm, Phường Long Biên, Quận Long Biên, Hà Nội
Điện thoại: 1900 599 979 / 098.301.9109
Email: dragonlawfirm@gmail.com
Hệ thống Website:
www.vanphongluatsu.com.vn
www.congtyluatdragon.com
www.luatsubaochua.vn
www.dragonlaw.vn
#luatsubaochua #luatsutranhtung #luatsuhinhsu #luatsudatdai
